肥政發(fā)〔2015〕5號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市高新區(qū)，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，市屬以上駐肥各單位：

    為進(jìn)一步加強(qiáng)肥城物業(yè)管理工作，完善長效管理機(jī)制，提升城市管理水平，不斷改善人居環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，以及《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（魯建房字〔2014〕31號）、《泰安市人民政府關(guān)于加強(qiáng)泰城社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（泰政發(fā)〔2014〕26號）精神要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見。 

    一、進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的總體要求

    （一）指導(dǎo)思想。堅(jiān) 持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，以解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，本著屬地 為主、部門聯(lián)動，以人為本、服務(wù)為先，業(yè)主自治、綜合施策的原則，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機(jī)制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，努力開創(chuàng)社區(qū) 物業(yè)管理工作的新局面。

    （二）工作目標(biāo)。理順體制。按照“以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合”的原則，將物業(yè)管理納入 社區(qū)管理體系，加快推進(jìn)物業(yè)管理工作重心下移，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)街區(qū)和社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員、職責(zé)、經(jīng)費(fèi)四落實(shí)，“市、鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)”三級監(jiān)管體制健全、職責(zé)明 確、銜接順暢。健全聯(lián)動工作機(jī)制。加快推進(jìn)城管執(zhí)法進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)，各職能部門履職到位、分工協(xié)作、密切配合，形成工作合力，構(gòu)建鎮(zhèn)街區(qū)具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合的工作機(jī)制。完善服務(wù)模式。在 充分尊重業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，推行以專業(yè)化物業(yè)服務(wù)為主，產(chǎn)權(quán)人自行管理為輔的多種物業(yè)管理服務(wù)模式。提升行業(yè)發(fā)展水平。積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理方式 從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識和服務(wù)技能，不斷提高社區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)發(fā)展水平，提升群眾滿意度。力爭在“十三五”末，形成5家品牌美 譽(yù)度高、經(jīng)營規(guī)模大的骨干企業(yè)。

    二、健全完善社區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制

    （一）進(jìn)一步明確社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)。將物業(yè)管理工作納入各鎮(zhèn)街區(qū)的綜合管理，建立“條塊結(jié)合、屬地管理”的社區(qū)物業(yè)管理體制和物業(yè)管理考核機(jī)制，確保社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

    1.市房產(chǎn)管理局作為物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。抓好物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳貫徹，擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策。加強(qiáng)對物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)管，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，抓好物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理和資質(zhì)監(jiān)管，監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)用房等，指導(dǎo)鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會、業(yè)主大會和業(yè)主委員會做好社區(qū)物業(yè)管理工作。建立物業(yè)管理考核機(jī)制，會同鎮(zhèn)街區(qū)按照《肥城市物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核方案》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，并督促有關(guān)問題的落實(shí)整改。

    2.各鎮(zhèn)街區(qū)負(fù)責(zé)做好轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。貫徹落實(shí)市委、市政府《關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革的實(shí)施意見》（肥發(fā)〔2011〕5號）文件精神，各鎮(zhèn)街區(qū)承擔(dān)物業(yè)管理工作的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位之間的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)各類違規(guī)行為的源頭管理，對轄區(qū)內(nèi)的私搭亂建、圈占綠地、占用消防通道、房屋拆改等違規(guī)行為予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，積極配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

3.社區(qū)居委會負(fù)責(zé)配合、協(xié)助鎮(zhèn)街區(qū)做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆的組織、指導(dǎo)工作以及對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)轉(zhuǎn)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作；對未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理單位之間的關(guān)系。

4.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

（二）合理確定物業(yè)管理服務(wù)模式。按照新建住宅小區(qū)和舊住宅小區(qū)的不同現(xiàn)實(shí)情況，可分別確定不同的物業(yè)管理服務(wù)模式。

    1. 新建住宅小區(qū)。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘適宜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期 物業(yè)管理。住建、規(guī)劃等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。要強(qiáng)化開發(fā)建設(shè)單位的保修服務(wù)責(zé)任，確保開發(fā)建設(shè)單 位在保修期內(nèi)履行對物業(yè)的保修義務(wù)。根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，對業(yè)主已入住面積比例達(dá)到50%以上、或業(yè)主已入住戶數(shù)比例達(dá)到50%以上、或自 首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到25%以上的住宅小區(qū)，由鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，按照有關(guān)規(guī)定做好業(yè)主大會成立工作，切實(shí)選好配強(qiáng)業(yè)主委員會，及時(shí)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，將小區(qū)物業(yè)管理及時(shí)納入社區(qū)管理范圍。

    2. 舊住宅小區(qū)。舊住宅小區(qū)的管理主要采取聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人自行管理等模式。條件成熟的舊住宅小區(qū)要在鎮(zhèn)街區(qū)的組織和市物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，及時(shí)召 開業(yè)主大會，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會化服務(wù)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)合同或單項(xiàng)管理合同，約定管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用等內(nèi)容。不具備條件的舊住宅小區(qū)，由 物業(yè)主管部門劃定物業(yè)管理區(qū)域后，在鎮(zhèn)街區(qū)的組織下，根據(jù)業(yè)主意愿，選擇產(chǎn)權(quán)人自行管理的模式，落實(shí)以保潔、綠化、秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。規(guī)模 較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，業(yè)主同意的，也可并入相鄰小區(qū)，實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場。

    1. 加強(qiáng)行業(yè)管理。物業(yè)主管部門依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行初審和上報(bào)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好從業(yè)人員崗前、崗中培訓(xùn)，提高服務(wù)技 能。定期開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)管專項(xiàng)治理、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考核等活動，強(qiáng)化示范典型帶動作用，激勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，走規(guī)模化、品牌化發(fā)展道路，培植一批經(jīng)營規(guī)模大、 管理業(yè)績突出、年?duì)I業(yè)收入高的骨干企業(yè)，引導(dǎo)和激勵(lì)企業(yè)自愿、自主開展兼并重組，促進(jìn)行業(yè)資源快速、有序整合。

    2.認(rèn) 真落實(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定。新建住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)項(xiàng)目，引導(dǎo)業(yè)主采用招投標(biāo) 的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對不履行退出告知義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以公開曝光，記入其信用檔案。情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)請上級機(jī)關(guān)依法吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

    3. 做好物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑的監(jiān)管工作。新建住宅小區(qū)建設(shè)單位要統(tǒng)籌安排、合理配置并無償提供物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃部門和物業(yè)主管部門應(yīng)嚴(yán)格依法落實(shí)物業(yè)服 務(wù)用房規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)管責(zé)任，物業(yè)服務(wù)用房的面積要按建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具備水、電、采光、通風(fēng)等正常 使用功能。鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)物業(yè)管理按一定比例提供經(jīng)營性用房。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房要按規(guī)劃安排在首期開發(fā) 范圍。

4.落實(shí)各專業(yè)經(jīng)營單位設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任。水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。新建物業(yè)自綜合驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交接管手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同；未完成移交接管手續(xù)的，嚴(yán)禁物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位委托代收水電氣暖相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營管線及設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。本意見實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，要在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下逐步完成交接。專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由相關(guān)職能部門責(zé)令限期整改并追究其責(zé)任。

5.建立健全物業(yè)承接查驗(yàn)制度。新建項(xiàng)目在物業(yè)交付使用15日前或小區(qū)實(shí)施綜合驗(yàn)收前20日，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利。未辦理物業(yè)承接查驗(yàn)的項(xiàng)目，建設(shè)行政主管部門將不予辦理竣工綜合驗(yàn)收備案。建 設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為 由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持有關(guān)資料到物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)。

6.規(guī)范服務(wù)行為。物業(yè)主卦部門應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)合同備案制度，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，通過互聯(lián)網(wǎng)向社會定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、不良記錄等信用信息，規(guī)范和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)水平。

（四）建立聯(lián)動協(xié)作機(jī)制。

1. 相關(guān)部門（單位）要履職到位。按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住建、房管、公安、城管執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè) 管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。公安、消防等部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對安全監(jiān)控、易燃易爆危險(xiǎn)品、流動人口、犬類豢養(yǎng)等治安防范及消防 設(shè)施設(shè)備的檢查監(jiān)督，指導(dǎo)物業(yè)管理單位做好車輛停放、防火救火等工作。民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)合理制定城市社區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃，全覆蓋、無縫隙地合理劃分、調(diào)整社區(qū)； 會同鎮(zhèn)街區(qū)強(qiáng)化社區(qū)居委會組織建設(shè)和業(yè)主自治組織建設(shè)，督導(dǎo)社區(qū)居委會落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理職責(zé)。住建部門負(fù)責(zé)按照規(guī)劃要求對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收和分期驗(yàn)收，監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位依法依規(guī)向供水、供電、供氣、供熱等單位移交相關(guān)設(shè)施設(shè)備，制定并組織落實(shí)開發(fā)建設(shè)遺留問題整改方案。規(guī) 劃部門負(fù)責(zé)按照國家規(guī)范要求對小區(qū)配套公建審查把關(guān)，確保物業(yè)服務(wù)用房、政務(wù)管理用房（城管執(zhí)法、治安管理、社區(qū)居民委員會等用房）、公共建筑、綠地、活 動場地、停車場等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)做好對市區(qū)內(nèi)（含住宅小區(qū)）違反市容環(huán)境衛(wèi)生、城市綠化、噪聲污染等管理規(guī)定以及焚燒產(chǎn)生有害煙 塵、惡臭氣體或物質(zhì)、飲食服務(wù)業(yè)油煙、無照商販、違規(guī)設(shè)置戶外廣告等違法行為，以及違規(guī)搭建建筑物、構(gòu)筑物等行為的執(zhí)法工作。物價(jià)部門要會同物業(yè)主管部門 根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定，及時(shí)調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位（庫）租賃費(fèi)，以及未成立業(yè)主大會的車位場地使用費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)，依法查處物業(yè) 管理中的價(jià)格違法行為。質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)做好電梯等特種設(shè)施設(shè)備的檢驗(yàn)檢測、安全監(jiān)察。工商行政管理部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目營業(yè)執(zhí)照的審批。郵 政管理部門負(fù)責(zé)郵政、快遞服務(wù)點(diǎn)納入居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的推進(jìn)工作。地稅部門負(fù)責(zé)落實(shí)稅收扶持政策。供電、供水、供氣、供熱、通訊等各專營單位負(fù)責(zé)按照職 責(zé)分工，及時(shí)接管包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，認(rèn)真履行對設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理責(zé)任。

2. 建立聯(lián)席會議制度。按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在鎮(zhèn)街區(qū)建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)管理 單位、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突 發(fā)事件、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接配合等問題。

    三、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加快推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作制度落實(shí)

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成 立由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，公安、民政、財(cái)政、住建、房管、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公用事業(yè)、質(zhì)監(jiān)、郵政、物價(jià)、地稅、供電、通訊等部門（單位）及鎮(zhèn)街區(qū)負(fù)責(zé)同 志為成員的肥城市社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定社區(qū)物業(yè)管理方面的政策和制度，領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)社區(qū)物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)管理 局。

（二）嚴(yán)格落實(shí)扶持政策。對 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、房屋維修資金等，按照稅務(wù)管理有關(guān)規(guī)定，不計(jì)征營業(yè)稅。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招收錄用下崗失 業(yè)人員的，按照規(guī)定落實(shí)扶持政策。從事舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)可向人力資源社會保障部門申請認(rèn)定公益性崗位。經(jīng)審核同意納入公益性崗位管理的，按照有關(guān) 規(guī)定享受扶持政策。